Archive for the ‘Casa e abitare’ Category

Per un’architettura urbana partecipata

Avere una “panoramica immobiliare” di quello che succede a Milano e dintorni non è sempre facile.

Interessante scoprire, allora, che c’è chi dedica la sua missione a “raccogliere, organizzare, ma soprattutto divulgare i piccoli e grandi cambiamenti che caratterizzano uno degli organismi “viventi” più complessi e misteriosi mai creati dall’uomo: la città“. Si tratta del sito Urbanfile, una fonte aperta da cui chiunque può attingere e inserire liberamente informazioni, dati, immagini e impressioni riguardanti gli sviluppi architettonici e urbanistici delle città.

In occasione del suo 4° compleanno, Urbanfile amplia le sue vedute e dall’Italia apre una finestra sui progetti architettonici sparsi in giro per il mondo: pensato inizialmente per raccontare le trasformazioni in atto a Milano e nella sua grande Area Metropolitana, Urbanfile ha nel tempo raccolto quasi 1200 schede di progetti in tutto il territorio nazionale e ora ha cambiato pelle e si rivolge a tutti gli altri Paesi del pianeta.

Continuando a valorizzare il  contributo di tutti coloro che di architettura si interessano, per lavoro o per hobby. A questo proposito, è disponibile sul sito un Tutorial Video e un forum (prossimamente legato direttamente alle schede) dove fornire i suggerimenti e le critiche. Al momento sono aperte le sezioni Italia e World, ma presto è probabile l’apertura di nuove pagine dedicate specificatamente ai più grandi paesi del Mondo.

Avete qualche idea da suggerire?

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3 mezze verità sul cohousing

4.      Cohousing è la stessa cosa di social housing – se vuoi creare un cohousing con altre persone potrai avvantaggiarti di agevolazioni pubbliche, sconti sulle aree, finanziamenti europei… – PER ORA NON DA NOI

Il cohousing in Italia non ha ancora trovato una collocazione giuridica specifica. È considerato quasi ovunque alla stregua di un normale condominio e pertanto si applica il diritto civile e la normativa che regola tutti gli interventi edilizi tradizionali. Al momento non sono previste forme di incentivazione particolari né la Comunità Europea sovvenziona in cohousing. I distinguo sono da fare:

in ambito internazionale, laddove i cohousing, specialmente nei Paesi nordici, sono effettivamente agevolati e sovvenzionati dal settore pubblico in quanto considerati una forma di sostegno sociale;

in alcuni comuni/regioni italiani si sta cominciando a ragionare su meccanismi premianti (finanziamenti, sconti su oneri, cessione di aree) laddove ci sia una interazione tra pubblico e privato che consenta di realizzare forme di condivisione sociale rivolte anche alle categorie deboli e laddove gli spazi comuni e le funzioni di aggregazione, o parti di essi, siano aperti anche alla comunità circostante (asili condominiali, biblioteche, sale musica, spazi per il lavoro, spazi per la residenza temporanea…)

5.   Vivere in cohousing costa meno che vivere in un condominio normale – NE’ VERO, NE’ FALSO

La vita in cohousing è una scelta partecipata. Chi aderisce ad un cohousing, partecipando alla progettazione del proprio habitat, definirà i principi, gli spazi e l’organizzazione del cohousing stesso e di conseguenza decide che livello di autonomia/autorganizzazione gli vorrà dare. Ci sono gruppi che si auto-organizzano, arrivando a fare importanti risparmi, ad esempio sui costi di manutenzione, di portineria, di assistenza a bambini e anziani, di cura dei giardini, di trasposto (mai sentito parlare di car-sharing e car pooling?), di spesa per l’alimentazione ed altri prodotti di consumo (costituendosi in Gruppi di Acquisto Solidale) e gruppi che preferiscono demandare all’esterno parte di queste attività, risparmiando comunque su certi costi e ottimizzando le spese (una baby sitter o personale per le pulizie per tutti è certamente un costo sostenibile a differenza della spesa singola). Si può certamente affermare che in cohousing, con spese condominiali paragonabili a quelle normali, si riescono come minimo ad avere più servizi e meglio organizzati.

6.    In cohousing il costruttore / investitore si deve adattare tout court alle richieste dei cohouser – NON MOLTO PERCHE’…

Ci sono due livelli di limiti imprescindibili. Il primo livello è di tipo progettuale / tecnico. Ci sono sempre vincoli architettonici, impiantistici, normativi dettati dai regolamenti, dalla progettazione ecc che risultano imprescindibili. Questo è spontaneamente comprensibile a tutti. Poi ci sono dei vincoli di tipo economico/finanziario che guidano un’operazione. Per farla breve, il conto economico deve stare in piedi. Per tutti questi motivi è irrazionale pensare che qualcuno possa regalare gli spazi comuni o ancor più svendere gli immobili “sottocosto”. Ciò che si riesce a fare è pagare il giusto, accorciare i tempi (rendendo di conseguenza meno onerosi i finanziamenti), trovare la chiave affinché sia le case private, sia gli spazi comuni diano la massima resa e vengano sfruttati e valorizzati al meglio.

  Ma se nessuno mi regala niente, dove sta la convenienza o l’opportunità?

Come abbiamo capito, nessun operatore immobiliare regalerà case o spazi costruiti. Anche se si costruisce in cooperativa il costo si paga. La differenza, e quindi l’opportunità, si trova tra la valorizzazione al costo e il valore reale che può avere quel bene. Per fare un esempio, il valore di un computer non è nel mezzo stesso, ma nella possibilità che ci dà di lavorare (o divertirci) in modo più veloce, più efficace, produttivo ecc. Ciò che si riesce a fare grazie ad un cohousing è far costruire degli spazi comuni che le persone utilizzeranno al meglio e che, in tal modo, acquisteranno un valore ben maggiore del costo che hanno avuto. Una stanza per i bambini, ad esempio – pagata per il valore equivalente del terreno, più i materiali, più il lavoro di manodopera per la costruzione, più il costo del capitale che ha finanziato l’operazione, aumentato degli interessi ecc. ecc. – ci sarà costata una certa cifra e tuttavia, se utilizzata da alcune mamme per gestire l’asilo-famiglia condominiale produrrà: valore sociale (bambini che hanno trovato un asilo e mamme che possono lavorare), valore in sé, perché attraverso le rette si potrà pagare un affitto, lavoro e remunerazione per le mamme che lo gestiscono, valore intrinseco per il bene stesso perché la stanza verrà valorizzata, curata e resa vivibile. Se solo proviamo a pensare a tutta questa catena tenuta insieme dall’eticità (cioè dalla profittabilità sostenibile) di ognuno di questi passaggi, arriveremo alla fine anche a vedere possibile anche una retta sostenibile per le famiglie, in primis quelle che vivono in cohousing, che godranno anche di un servizio di cui si fidano. Provate a fare lo stesso ragionamento con una piccola palestra, un centro per lo studio/il lavoro/la creatività, uno studio medico/casa della salute ecc.

(continua…)

3 falsi miti sul cohousing

Il cohousing è un tema di cui si parla molto oggi. In tempo di crisi si torna a pensare che la condivisione e la socialità possano essere utili a una vita migliore, più rispettosa dei principi di convivenza armoniosa, rispetto reciproco, economicità, mutuo soccorso.

Il cohousing rischia tuttavia di essere visto da due opposti estremi. Da un lato, bando all’individualismo, e largo alle facili congetture sui rapporti di buon vicinato, sulla facilità di fare economie di scala e sulla casa a prezzo “da discount”; dall’altra parte spazio agli scettici, ai luoghi comuni sull’italiano medio che, se litiga per il gatto irrispettoso delle regole del condomioni, figuriamoci per gli spazi comuni, alla “moda da fricchettoni” o allo pseudo-ghetto.

Beh, tanti i miti da sfatare, vediamo di fare chiarezza su alcuni punti fondamentali e lo facciamo con i responsabili di cohousing.it, la community gestita da NewCoh che raccoglie oltre 13.000 iscritti (in costante crescita) interessati a vivere in cohousing, che proveranno, in parole semplici e comprensibili per tutti, a spiegarci meccanismi che a volte sembrano oscuri e complessi.

1.       Il cohousing è una moda – FALSO

Basta tornare indietro di cinquant’anni e ricordarsi le cascine dove più famiglie vivevano condividendo alcuni spazi (una grande cucina, l’orto, il lavatoio, l’aia) e si suddividevano la gestione dei servizi (alcuni lavoravano nei campi, altri badavano agli animali, altri si occupavano della manutenzione, altri andavano in paese, altri tenevano i bambini). Nei paesi scandinavi i primi cohousing nascono negli anni ’60. Oggi sono molti e funzionano benissimo. Dopo oltre 50 anni!

2.       Il cohousing è un fenomeno che può avere successo solo nei paesi nordici (che sono culturalmente predisposti alla socialità) – FALSO

Per vivere in cohousing non serve avere una mentalità nordica, basta essere convinti che sia possibile rapportarsi con gli altri in modo equilibrato. Bisogna aver voglia di partecipare con la serenità d’animo e l’apertura mentale di chi pensa che il contributo di tutti possa solo migliorare il risultato finale, che il rispetto e l’accoglienza, ma anche la buona educazione, siano non tanto un fatto straordinario, quanto l’essenza e la normalità di ogni essere umano.

3.       Chi vive in cohousing arriva a mettere in comune anche la cucina e gli stipendi, condivide un credo, una filosofia di vita o addirittura convinzioni “estreme” – FALSO

Il cohousing non è una comune, né un eco villaggio, né una comunità religiosa, né di derivazione politica. È una scelta che privilegia aspetti di socialità, l’opportunità di avvantaggiarsi dell’utilizzo di spazi e servizi comuni scelti, organizzati dagli abitanti e a disposizione di tutti. Gli spazi privati sono case normali, complete e fornite di tutto. In cohousing la partecipazione è un valore. Tuttavia il cohousing non è un obbligo e ciascuno è libero di partecipare nei modi e con la frequenza che desidera. L’unico principio che resta valido è che chi non partecipa, per scelta o per impossibilità, accetta le scelte degli altri nella convinzione che essi agiscano per il bene comune e in considerazione delle esigenze di tutti.

(…continua)

Casa (non tanto) dolce casa e l’Imu

Ce l’hanno detto in tutte le salse: l’IMU, o meglio “l’effetto IMU”, potrebbe deprimere in maniera importante  i prezzi degli immobili.

A mettere in guardia è stata in primis la dichiarazione del direttore del Censis Giuseppe Roma,  secondo cui l’anno  2012 sarà un anno difficile per il mercato immobiliare ed è prevedibile un  calo dei prezzi del 20%, che in qualche caso potrebbe arrivare anche al 50%. Inoltre, sempre secondo il direttore generale: «redditi fermi e risparmio in flessione, potrebbero costringere la famiglie a mettere in vendita le seconde case, le più colpite dalla nuova tassa»

 Se poi associamo l’effetto IMU:

  • alle difficoltà per le famiglie nell’accesso al credito, in quanto le banche sono sempre meno disposte a concedere mutui,
  • alla notizia dell’Agenzia delle Entrate secondo cui 10 milione di case vuote potrebbero essere immesse sul mercato con conseguente crollo dei prezzi,
  • al crollo del 20,6% delle costruzioni, rispetto allo scorso anno, certificato dall’Istat,

…..si rischia una vera e propria crisi di nervi “immobiliare”.

Ma vediamo cosa comporta esattamente l’IMU:

L’aliquota minima prevista per la prima casa è del 4,8 per mille, mentre per la seconda casa l’aliquota minima è del 7,6 per mille. Se poi si possiede una casa sfitta, l’aliquota può salire fino al 10,6%. Per quanto riguarda le rate, sulla prima casa si può scegliere se pagarla sue tre rate o su due. Per gli altri tipi di immobili è possibile pagare l’aliquota in due rate.

 A Milano si stima che, mentre oggi il gettito Ici è pari a 400 milioni di euro, con la nuova tassa i milanesi pagheranno circa un miliardo di euro. Preoccupa che questa stangata possa significare una ulteriore frenata delle transazioni… nell’ultima Rilevazione dei prezzi degli immobili il trend delle compravendite ha registrato un -26,4% in città, negli ultimi tre anni, e un -36,7% in provincia.Ma la preoccupazione sulla nuova tassa non è solo tema dei proprietari di case, al contrario anche per gli artigiani milanesi si calcola una stangata di 5 milioni di euro!

Tuttavia, agli allarmismi che gridano all’innescarsi di una bolla immobiliare,  si affiancano anche posizioni più caute e appelli alla prudenza, che in certi casi bollano come “inconsistenti, generiche e antistoriche” le oscure,  e forse un po’ azzardate, previsioni del Censis.

L’antica leggenda dell’affitto milanese

Tipica conversazione da autobus milanese tra due ragazzi sulla trentina, ovvero “il mito degli affitti proibitivi a Milano”: “Hai trovato casa?”. ” Bhe, in giro c’è tanta offerta, ma con quello che mi chiedono di affitto… se solo avessi una base mi farei tranquillamente un mutuo e me la comprerei la casa… quasi quasi chiedo ai miei”.

E invece, secondo un’elaborazione della Camera di commercio di Milano attraverso il Lab MiM su dati statistici internazionali relativi al 2011, in un’ottica europea affittare casa a Milano è meno caro: su 32 grandi centri europei, Milano si piazza al 23° posto della classifica (dove al vertice, per intendersi, ci sono i più cari). Solo nove grandi città risultano più convenienti. E il capoluogo lombardo continua a guadagnare in competitività, a causa di una variazione dei prezzi delle locazioni meno accentuata in termini relativi rispetto alle altre città: nel 2010 era al 22° posto e nel 2009 era al 20° (-5 posizioni in 2 anni).

Roma si conferma quindi più cara di Milano, posizionandosi al 15° posto tra le città europee; ponendo gli affitti di Milano pari a 100, il costo medio a Roma sale a 120 (era 126 un anno fa). In Europa sempre prima (e, fortunatamente, inarrivabile) Londra, con un indice dei costi pari a quasi cinque volte quello di Milano (457). Ma anche Parigi non scherza, con un indice di 222. Seguono due città svizzere: Ginevra (163) e Zurigo (161). La città europea più economica per le locazioni si conferma anche nel 2001 Lione (52). Milano in Europa sale al 21° posto se consideriamo i prezzi degli affitti degli appartamenti medi, mentre è 20° per gli appartamenti di lusso. Il capoluogo lombardo guadagna di competitività anche a livello globale: si posiziona infatti nella seconda metà della classifica, al 60° posto. Tra le città considerate, la più cara per gli affitti nel mondo risulta Hong Kong (con un indice pari a ben 677: sette volte più cara di Milano), seguita da Londra (457) e da Tokyo (401) che precede di poco Mosca (400).

 Certo, però, che un paio di precisazioni meritano di essere fatte: non è che i milanesi da dentetori della sobrietà ambrosiana siano diventati i paranoici piangina degli affitti. Innanzitutto queste classifiche si riferiscono in genere ad appartamenti situati in zone centrali e non periferiche, quindi appartamenti di fascia medio alta;  e in una città moderna fa tutta la differenza come sono servite dai mezzi pubblici le zone non proprio centrali. A Londra ci sono 12 linee della metropolitana, tanto per intenderci. Secondo, poi, un argomento non indifferente sono il livello degli stipendi (che come si sa in Italia non brilla rispetto agli altri Paesi europei) nonchè il supporto del fisco e del welfare al costo della vita (agevolazioni giovani coppie, sgravi fiscali, costo degli asili nidi, etc…).

Ma nonostante questa doverosa premessa, è bene sapere che il mercato degli affitti meneghino sta sperimentando una discesa costante e significativa. Nella seconda metà del 2011, ad esempio, il canone medio dei trilocali è diminuito di oltre il 5% e rispetto ai costi ci si attesta su valori medi annui di 170 euro al metro quadro in centro, 138 euro nei Bastioni, 80 euro in circonvallazione, e 73 euro in periferia. Siamo ancora lontani dal poter considerare Milano una vera e propria “meta low cost”, ma forse è il momento di cambiare casa o ricontrattare l’affitto!

Questa casa non è un albergo: intervista a Simone De Battisti

Da sociologo, come descrivi i tempi che attraversiamo?

Stiamo vivendo una profondo cambiamento sistemico, che chiamiamo crisi perché guardiamo al passato e abbiamo paura, e forse anche poca fiducia nelle nostre capacità di costruire soluzioni e proposte adatte al futuro: ma la società è un ribollire di sperimentazioni. Sono soprattutto i servizi gli ambienti ove i nuovi “imprenditori sociali”, spesso con l’uso delle nuove tecnologie, stanno modificando le cose per come le conosciamo. E stanno ormai toccando anche aspetti più strutturali: il turismo, la mobilità, l’abitare.

Facci un esempio

In diversi Paesi europei (maggiormente nel nord Europa, ma anche in Italia non siamo del tutto fermi) i cittadini si stanno organizzando in vari modi affinché il modello residenziale sia più ampio (le modalità di individuazione ed acquisto, le relazioni tra i “vicini”, il welfare attivo, la mutualità, le forme degli spazi, le attività ivi realizzate). Non è una cosa nuova in assoluto, ci sono diversi esempi nella storia. Le novità riguardano la dimensione del fenomeno, le tecnologie utilizzate, il tipo di partecipanti, la consapevolezza, e l’intensità della progettualità. I vicini di casa si possono scegliere, una rete di relazioni di prossimità che può essere piacevole e di supporto. Non è proprio come nelle province, perché li, la cultura era più tradizionale, meno diversificata. Questi nuovi modelli sono urbani: non si tratta di gruppi ideologici o politico- religiosi, si tratta di persone che si auto-organizzano che diventano micro comunità leggere con obiettivi pragmatici.

Che ruolo ha il web? E’ uno strumento abilitante per questi progetti?

Lo fanno attraverso la rete, addirittura costituendo social network appositi, coinvolgendo professionalità complesse. In Germania per esempio vengono identificati immobili fatiscenti, rustici etc, acquistati low cost e rigenerati e rivenduti a prezzi ragionevolissimi non a singoli ma a gruppi che su quello spazio hanno nel frattempo costruito un progetto condiviso. In altre parole social network che permettono alle persone con interessi comuni di conoscersi, mettere insieme risorse e progettualità e trasformare la futura residenza in un luogo molto più bello da abitare, perché vivo di relazioni oltre che circondato di mattoni.

Ed in Italia?

In Italia è molto promettente il progetto http://www.facciamocasa.it/ che può contemporaneamente permettere agli operatori di ridurre il loro rischio di investimento, sviluppando solo quei progetti che riscuotono un interesse sufficiente. Ma le innovazioni riguardano anche tutti i servizi connessi all’abitare. Condomani.it per esempio permette ai residenti di gestire i problemi, la parte amministrativa, le relazioni con l’amministratore in modo più efficace. Così come mi risulta che ci sia un bel servizio: referenze e le preferenze delle persone contano, se c’è bisogno di interventi professionali, utilizzare www.gliaffidabili.it può aiutare. Ma oltre le mura di casa si potranno costruire relazioni di fiducia con www.mioquartiere.it/

E le istituzioni?

 Stanno arrivando. I primi ad accorgersi dei cambiamenti sono gli uomini (e le donne) di finanza e business. Del resto esistono anche fondazioni di social venture capital che finanziano l’innovazione sociale quando può garantire sostenibilità economica e ritorno anche minimo per gli investitori, poi arrivano le aziende, che in parte vogliono “imparare”, in parte farsi belle (csr e dintorni), in parte costruire partnership. Ma anche le istituzioni si stanno muovendo. Nel Nord Europa c’è una maggiore tradizione ed abitudine a sostenere l’imprenditorialità dei cittadini anche quando esula dall’outsourcing dei servizi tradizionali. Cameron è famoso anche per la formula della “Big Society”.  La UE ha messo in piedi una task force dedicata per studiare l’innovazione sociale e capirla e sostenerla. Anche in Italia mi risulta che nel governo attuale ci siano forti sensibilità, e che iniziative nate dalla società civile stiano contaminando sempre più le istituzioni. Penso che nei prossimi anni si apriranno grandi spazi di azione.

Quanto conta la cultura?

Rispondo con una battuta. Le persone costruiscono nuovi mondi solo quando hanno una cultura nuova, in parte si apprende (studiando), in parte stiamo apprendendo (inconsapevolmente) attraverso esperienze. In altre parole i micro progetti che abbiamo enumerato sono, insieme ad altri, ologrammi di futuro che vengono generati da persone intrise di un modello mentale più complesso. Così come avviene in tutte le grandi transizioni, come nel Rinascimento.

                                                                            Simone De Battisti (sociologo e innovatore sociale)

ASTA la vista, parte 2

8.    COSA SUCCEDE SE NON VERSO IL SALDO PREZZO NEI TEMPI E MODI STABILITI? Se superi il termine stabilito (generalmente di 60 giorni), o la proroga eventualmente ottenuta, il Giudice  dichiara la decadenza dell’aggiudicazione e pronuncia la perdita della cauzione a titolo di multa: il bene viene poi riproposto all’incanto. Se il nuovo prezzo di aggiudicazione, sommato alla cauzione confiscata, è inferiore rispetto all’aggiudicazione precedente, sei tenuto a versare la differenza alla Procedura.

9.    POSSO COMPRARE CON UN MUTUO? Puoi rivolgerti al tuo istituto di fiducia o ottenere un finanziamento, assistito da garanzia ipotecaria, rivolgendoti alle Banche convenzionate.

 10.  L’IMMOBILE AGGIUDICATO MI VERRA’ TRASFERITO LIBERO DA OGNI AGGRAVIO? Il Giudice, con il Decreto di Trasferimento, ordina la cancellazione di tutte le ipoteche e i pignoramenti, anche se il prezzo di aggiudicazione non sarà sufficiente a soddisfare tutti i creditori.

ATTENZIONE: L’immobile viene venduto a corpo e non a misura e, con esso, vengono trasferite eventuali servitù attive e passive, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova. Ecco perché bisogna leggere attentamente la perizia di stima.

 11.    LA TASSA DI REGISTRO E’ COSI’ ALTA? Se hai diritto all’agevolazione fiscale per la prima casa, lo devi dichiarare subito al Cancelliere.

 12.    SE L’IMMOBILE E’ OCCUPATO DAL DEBITORE? Se il Giudice ha precedentemente emesso un Ordine di Liberazione, il Custode Giudiziario provvede direttamente alla sua esecuzione (l’ordinanza costituisce titolo esecutivo ai fini del rilascio, anche nei confronti del terzo privo di titolo opponibile). Se l’immobile è occupato da terzo, intima lo sfratto per finita locazione o per morosità; se è occupato dal debitore, agisce per il rilascio. L’esecuzione avviene di norma tra l’aggiudicazione e il pagamento del saldo prezzo. In caso di necessità il Custode prende contatto conla Forza Pubblicaper il rilascio forzoso. Partecipa alla liberazione ed effettua foto o riprese dei beni da inventariare.

 13.    SE CI SONO SPESE CONDOMINIALI ARRETRATE? Sei tenuto a pagare quelle dell’anno in corso e del precedente.

 14.    ALTRO DA SAPERE?

  • non c’è garanzia per vizi della cosa
  • la vendita può essere risolta per mancanza di qualità promesse (dottrina)
  • la vendita può essere risolta per mancanza di qualità essenziali
  • la vendita può essere risolta o il compratore può ottenere una riduzione del prezzo se la cosa venduta è gravata da oneri o diritti reali o personali, non apparenti, che ne diminuiscono il libero godimento.